כתבה: איריס שירי-חכימי
מציאת המיקום מתאים לפתיחת בית-קפה ו/או מסעדה היא שלב קריטי בפתיחתו של מקום חדש. המיקום קובע את סוג העסק, את קהל הלקוחות שיגיע אליו, את שעות הפעילות ואת האווירה שתיווצר במקום.
כאשר אנו בוחרים את המיקום המתאים לפתיחת העסק, חשוב ביותר – עוד לפני שאנו חותמים על חוזה השכירות – לבדוק ולוודא שנוכל לעמוד בתנאי השכירות שאנו חותמים עליהם כהוצאה חודשית קבועה במהלך פעילות העסק. מסיבה זו, תנאי השכירות הנקבעים בעת המו"מ שלפני השכרת הנכס, כגון תקופת ה'גרייס' לשיפוצים, צורת התשלום של שכר הדירה, ערבויות לביטחון השכירות ולרוב גם תשלום דמי פינוי לעסק הנמצא בנכס, הם חשובים ביותר להמשך הפעילות העסקית של המסעדה או בית הקפה.
כדי שיהיה אפשר לנהל מו"מ מוצלח מול בעל הנכס ולהשיג את התנאים הטובים ביותר, ואף לנסות להוזיל את תשלום דמי הפינוי במידת האפשר, מומלץ להיעזר בגורם מתווך בין הצדדים.
כאשר התחלנו בחיפוש מיקום המתאים לסניף הראשון של רשת "yogo", בדיקת המיקומים החלה כבר בעת יצירת הקונספט. ראשית, נקבעו מטרות עיקריות למציאת מיקום מתאים: לוקיישן מרכזי ופינתי ברחוב יוקרתי, אך לא יוקרתי מדי; חשיפה רבה להולכי רגל; אזור המשלב מרכז עסקי, אזור בילוי ואזור מגורים; ומיקום מרכזי בתל-אביב, העיר שרוב רשתות בתי הקפה והמסעדות צומחות ממנה.
שטח החנות המבוקש נקבע ל- 50-100 מ"ר, ואחד הרחובות שעמד בכל הקריטריונים המבוקשים היה שדרות רוטשילד. הבעיה הייתה שאין בשדרות רוטשילד מיקומים ריקים להשכרה, והשותפים ב-"yogo" בתחילה לא ראו את ההיגיון שבתשלום דמי פינוי לדייר שרוצה לצאת. כך עמדנו בפני מצב שבו אין כמעט מקומות למסירה בגודל המבוקש ובמיקום המבוקש.
לאחר סריקות רבות שערכנו בשדרות רוטשילד וברחובות מרכזיים נוספים, ולאחר שהראיתי לבעלי הרשת מספר מיקומים מרכזיים, נמצא המיקום המתאים לפתיחת הסניף הראשון. המקום היה אז פעיל כעסק מזון שנקרא "Famous Bagel". בעלי העסק, אשר השקיעו ממון רב בהקמתו, בתשתיות המטבח ובעיצוב המקום, דרשו דמי פינוי גבוהים למכירת העסק. המטרה הראשונה במכירת העסק היתה למצוא דייר חלופי, אשר ימשיך את העסק כ"עסק חי" כפי שהוא.
עבור "yogo", דמי הפינוי בתחילה היו גבוהים ביחס לכדאיות של פינוי הדייר, ושל הריסת כל העיצוב והתשתיות הקיימות ובנייה מחדש של הקונספט של "yogo". אך מאידך, שכר הדירה של הנכס היה זול מאוד ביחס למיקומו וגודלו. נתון בעייתי נוסף בנכס היה שהפתיחה המיועדת לסניף הראשון של הרשת היה לקראת חודש מארס 2008 והחיפוש החל באמצע שנת 2007. זאת, בעוד "famous bagel" תכנן למסור את העסק באופן מיידי, הווה אומר החל מאמצע שנת 2007 הזמן שבו התחלנו לטפל במסירת העסק.
כמתווכים בעסקה היינו צריכים להתמודד עם מספר אתגרים בכדי ליצור ולהשלים עסקת שכירות נאותה עבור "yogo":
א. השגת גמישות מצד בעלי "famous bagel" לגבי תשלום דמי הפינוי המבוקשים.
ב. שכנוע בעלי "yogo" בכדאיות של תשלום דמי פינוי.
ג. דחייתו של תאריך קבלת הנכס כמה שיותר קרוב לסוף שנת 2007 (בעוד שהמטרה של בעלי "famous bagel" הייתה למסרו באופן מיידי במהלך שנה זו).
ד. הבאת דייר איכותי לבעל הנכס במקום ""famous bagel, כדי שיאשר את העברת זכויות המושכר מהדייר העכשווי לדייר חדש ללא החמרת תנאי השכירות הקיימים, שהיו טובים למדי עבור הלקוח שלנו (במקרה של yogo"" הרגשתי שבעל הנכס ישמח לקבלם בזרועות פתוחות).
ה. הארכת תקופת חוזה השכירות מול בעל הנכס עבור "yogo".
לאחר שנבחר המיקום בשדרות רוטשילד, למרות העדפתו של הלקוח לא לשלם דמי פינוי, התחלתי בהסבר מפורט באוזניו, מדוע כן כדאי לשלם דמי פינוי. טענתי העיקרית על כך היתה, שתשלום שכר הדירה היה נמוך יחסית לנכסים אחרים בשדרה וברחובות מרכזיים אחרים. שכר דירה הולך עמך כהוצאה קבועה לאורך כל חיי העסק וככל שהוא נמוך יותר, כך קל יותר להביא את העסק לרווחיות ולשמור עליו לאורך שנים. לכן, גם אם ניקח את תשלום דמי הפינוי, נחלקם למספר שנים ונוסיף אותם כתשלום נוסף בשכר הדירה, עדיין גובהו יהיה סביר בהשוואה לשכירות בנכסים אחרים, שגם עבורם נידרש לשלם דמי פינוי.
לאחר שהצלחתי לשכנע את בעלי הרשת בטענתי, היה עלי לפתור שלוש בעיות נוספות. האחת: המועד שבו יימסר העסק ל"yogo", השנייה: קביעה של סכום דמי פינוי המתאים לשני הצדדים, והשלישית: הארכת תקופת השכירות מול בעלי הנכס.
בשיחות שערכתי בין שני הצדדים הצלחתי להביא את השניים לסיכום על גובה התשלום של דמי הפינוי, שהיה נמוך יחסית מהסכום בפועל אותו ביקשו בעלי העסק בתחילה.
לאחר מכן פניתי לפתירת בעיית הזמן - הווה אומר, תאריך העברת הזכויות בנכס מהדייר היוצא לדייר הנכנס. זאת, מכיוון שהדייר היוצא רצה לסיים את תקופת השכירות באופן מיידי, או לפחות להישאר לחודש נוסף בלבד עד לסיום התחייבויותיו לחברות שלהם וביצוע משלוחים; ואילו בעלי רשת yogo"" העדיפו לקבל את הנכס בתחילת השנה החדשה.
לבסוף הגענו לפשרה - כל צד הסכים לספוג חלק מהתקופה מיום החתימה על החוזה ועד העברת הנכס בפועל ל"yogo". בחודשים שאותם "famous bagel" ספגו, המשיכו להפעיל את מערך המשלוחים; ובחודשים שבהם "yogo" קיבל את הנכס ושילם שכר דירה, התחיל גם בתכנון ומיתוג הרשת עד התחלת השיפוץ ביום המיועד.
גם תשלום דמי הפינוי חולק לשניים, מחצית ביום חתימת החוזה ומחציתו ביום קבלת הנכס בפועל. שני הצדדים יצאו נשכרים מהעסקה.
ולגבי בעל הנכס – הוא, כאמור, שמח לקבלם כדיירים והגיע עמם להסכמה מהירה ביחס לתנאיהם. גם בקשתם לתקופת שכירות ארוכה יותר נתקבלה.
כך נוצר הסניף הראשון של רשתyogo" ", ובעקבות הצלחתו באו סניפים נוספים.
הערה: הכותבת הינה שותפתו של גוסטבו וילמובסקי, מבעלי משרד התיווך "trade נדל"ן מסחרי".
